В нынешнем сезоне рынок аренды городского жилья поставил операторов в некоторый тупик. Еще весной цены в сегменте типовых квартир впервые за последние годы стали откатываться назад, изо всех сил демонстрируя перевес предложения над спросом. Впрочем, операторы все равно упорно говорят об ожидаемом новом росте цен. Весна не принесла никаких изменений – стало быть, ожидаемый рост арендных ставок переносится на осень.

Прошлым летом арендный минимум на однокомнатную квартиру называли на уровне 12,5–13 тыс. Затем, в течение осени, нижняя планка поднялась до 15 тыс. руб. в месяц. Сегодня «типовые» ставки вернулись на прежний уровень, как будто и не было осеннего роста. В целом ситуация на рынке аренды сейчас выгодна больше для нанимателей, поэтому желающим снять жилье в эти месяцы будет проще – говорят операторы.

Ценовой зигзаг

Если принять за аксиому то, что рынок аренды с опозданием на полгода повторяет виражи вторичного рынка жилья, то все становится на свои места. По крайней мере, этот сценарий не раз доказывал свою жизнеспособность на протяжении последних лет.

После ажиотажной осени прошлого года, когда спрос на аренду квартир в Петербурге намного превышал предложение, сегодня ситуацию называют более стабильной. Минимальная ставка аренды в месяц на однокомнатную квартиру – 13 тыс. руб. «Спрос и предложение по аренде выровнялись. Начиная с декабря, активность арендаторов стала постепенно уменьшаться. Подобное поведение рынка зимой стало уже традиционным в течение последних лет», – говорит Людмила Илюшина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость».

По данным компании «Александр», в начале года минимальная ставка аренды на двухкомнатные квартиры осталась на уровне 17 тыс. руб.; на трехкомнатные – 20 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды квартиры в новом доме в престижном районе (исключая центр) около метро с хорошим ремонтом, с консьержем и парковкой несколько выше. Однокомнатные квартиры такого типа сейчас сдают за 22–28 тыс., двухкомнатные – за 25–35 тыс., а трехкомнатные – за 30–40 тыс. руб. в месяц, независимо от района города.

Этот уровень цен фиксировали операторы и полгода назад, после того, как с августа по октябрь 2007 г. ставки увеличились в среднем на 20%.

Цены замерли, но заметного падения ставок на аренду качественного жилья не произошло. Повышения цен риэлторы ожидают в конце лета.

Рынок краткосрочной аренды живет по другим законам. «Если говорить о посуточном жилье, то оно стабильно пользуется спросом в туристический сезон, с мая по сентябрь, и, разумеется, в новогодние праздники. Суточная цена за однокомнатную квартиру сейчас составляет около 2 тыс., за двушку – 2,6 тыс., за трешку – 3 тыс. руб. и выше.

Элита отдыхает

Качественная квартира в центре Петербурга с одной спальней сдается по цене около 2 тыс. евро в месяц, с двумя-тремя спальнями – соответственно за 3–4 тыс. евро. Востребованы квартиры больших метражей – от 180 кв.м и выше – но их в предложении крайне мало. Выбор элитной недвижимости в городе на Неве, по отзывам операторов, по-прежнему невелик. Верхняя граница сделок – 10 тыс. евро, основной объем лежит в сегменте от 50 до 200 тыс. руб. в месяц.

Элитное жилье традиционно идет с типовым «не в ногу». Когда нижний ценовой сегмент показывал рост в пределах от 15до 40%, аренда элитных квартир занимала новые высоты, фактически удваиваясь. Отчасти это происходит за счет роста цен на дефицитные квартиры, отвечающие многочисленным требованиям платежеспособных арендаторов, отчасти – за счет появления на рынке новых высококлассных объектов во введенных в строй домах.

Операторы, работающие в хай-секторе, утверждают, что регулярный рост ставок уже давно не шокирует потребителя. Год назад удивлялись тому, что ценовая планка в $3–4 тыс. стала восприниматься «в порядке вещей». А в конце прошлого года рынок взял новый барьер. «Еще недавно месячная аренда даже элитного объекта размером в $7 тысяч казалась запредельной, а сегодня на общем фоне и $10 тысяч уже не кажется высокой ценой», – считает Марианна Верещага, генеральный директор АН «Адвекс-Центр».

Основная концентрация спроса и предложения, помимо классического «золотого треугольника», активно распространилась на Каменный, Крестовский острова, а также в район Таврического сада. Но, если арендовать элитную квартиру в новом доме на Крестовском острове вполне реально, то в пределах Центрального и Адмиралтейского районов основное предложение – это элитное жилье на месте бывших коммуналок в старинных зданиях, расселенных и отремонтированных. Элитные «новостройки», возводимые в центре Петербурга, массово не сдаются. «По крайней мере, в открытые источники такая информация не попадает, – говорит Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор». – Например, снять квартиру на Большой Морской, 4, на Фонтанке, 1, или в комплексе «Эгоист» практически невозможно – там ничего не сдается. Это как раз те самые объекты, которых так не хватает в условиях дефицита качественного предложения».

Тем не менее в самом дефицитном сегменте сегодня спокойно. «Прогнозировать сложно: на наш взгляд, сектор элитной аренды активизируется к началу лета. Основная трудность в том, что при наличии спроса на рынке не так много предложений, которые соответствовали бы сегодняшним требованиям арендаторов. Их уже не устраивает квартира без парковки, без охраны или видеонаблюдения, с давним ремонтом и старой мебелью. А как правило, именно таких квартир предлагается достаточно много: их владельцы сдают их не первый год, постоянно повышая цену, но при этом не понимают, что квартира уже утратила свою ликвидность», разъясняет Алла Иванова, специалист по аренде АН «Итака».

Капризы арендаторов

Одним из лидеров по объему предлагаемого в аренду дорогого жилья становится Крестовский остров, в последние годы активно застраиваемый жилыми комплексами элитного класса. В одном ряду с ним стоят набережные Петроградской стороны, где также и востребовано, и предлагается жилье в объектах нового строительства.

По мнению операторов, в центре города растет объем предложения, потому что многие владельцы дорогих квартир построили и приобрели для постоянного проживания загородные дома. С другой стороны, еще в прошлом году была отмечена новая волна «переселений»: квартиры, приобретенные в середине 1990-х гг., уже не отвечают современным стандартам. Продавая квартиру и покупая альтернативный объект, подходящий по статусу и соответствующий новой моде, человек примерно в течение года вынужден жить в съемном жилье. Это, считают операторы, одна из причин, порождающих рост спроса со стороны арендаторов «элитки». В числе других факторов – продолжающийся приток в Петербург иностранных топ-менеджеров, московских бизнесменов и чиновников.

Все это касается квартир, имеющих метраж от 150 кв.м, хороший вид из окна (вода, парк), охраняемый подъезд, парковку (желательно на две машины), свежий ремонт, интересный дизайн, обставленных новой мебелью и оснащенных дорогостоящей бытовой техникой. «Если в квартире установлена техника Miele – нормально, если, к примеру, Indesit – это клиентов уже не устраивает», – отмечает Александр Гиновкер.

Потребители сегмента «эконом» выставляют высокие требования по другим параметрам: либо цена, либо качество дома, ремонт и близость к метро. «Заявок на подбор квартиры за 13 тысяч рублей в месяц я не видела больше полугода, а сегодня они снова есть – и есть варианты, их удовлетворяющие, – рассказывает Инга Сорокина, менеджер отдела аренды АН «Невский проспект». – Повышенным спросом пользуются однокомнатные квартиры с максимальной близостью к метро. Этот фактор стал принципиальным, раньше клиенты не так обращали на него внимание. Интересно: малогабаритные квартиры рядом с метро остались единственным товаром, который сейчас не упал в цене, а даже наоборот, немного подрос. Такую тенденцию мы замечаем впервые».

Мнение

Алла Иванова, специалист по аренде АН «Итака»

– Наша практика показывает, что ежегодно в период с Нового года по май наблюдается медленное, очень плавное снижение арендных ставок. Это обычные сезонные колебания. Начиная с июня стоимость аренды всегда увеличивается: по нашим прогнозам, к августу рост составит в среднем 20%. К этому времени, как правило, заканчиваются договоры аренды, новые заключаются уже по более высоким ставкам, в город приезжают студенты, спрос значительно возрастает.

Этот сезон практически не отличается от того же периода в прошлом году. Единственное, что можно отметить – повышенный спрос на аренду загородных объектов. Спрос на типовое и элитное жилье мы бы соотнесли как 80% и 20%. А что касается предложения, то сегодня достаточно большой выбор объектов – как типовых, так и элитных.

Мнение

Наталья Сайкина, директор департамента аренды АН «Новая Голландия»

– Центр города пользуется неизменным спросом у арендаторов элитной недвижимости, в первую очередь у иностранных граждан. Такой выбор обусловлен соображениями безопасности, да и квартиры, отвечающие требованиям клиентов, в основном сконцентрированы в исторической части города. Цены на элитную аренду с начала года немного подросли, но, на мой взгляд, это связано с переходом при проведении взаиморасчетов на евро. Вечная проблема – нехватка качественных квартир больших площадей. Радует то, что в центре все меньше остается коммуналок, стало больше мест с приличными парадными. Иногда хозяева за свой счет делают ремонт в подъезде, понимая, что этим они выгодно подчеркивают преимущества своей квартиры.

Мнение

Инга Сорокина, менеджер отдела аренды АН «Невский проспект»

– Цены заморожены на уровне зимних. Наблюдается явная тенденция к уменьшению количества клиентов, желающих снять жилье, и увеличению выставляемых квартир. Мы ожидаем, что в ближайшее время появится много квартир, хозяева которых на лето уезжают. Они обычно сдаются на срок от двух до восьми месяцев. Это станет дополнительным стимулом к снижению цен.

За I квартал 2008 года цены на аренду типового жилья упали на 15–20%. Интересно, что при этом цены на комнаты не снижаются, и даже местами растут. Например, за 13 тыс. руб. можно снять или комнату на наб. Фонтанки, или квартиру на ул. Котина (Красносельский район). На ул. Правды сейчас сдается комната с хорошим ремонтом за 15 тыс. руб. Правда, требования клиентов повысились: комнаты без ванной и горячей воды, которые раньше находили своего жильца, сейчас практически невозможно сдать. Люди требуют удобств.

Мнение

Людмила Илюшина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость»

– Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 14–15 тыс. руб. в месяц (Красносельский, Фрунзенский район). Двухкомнатную квартиру можно снять не менее чем за 18 тыс. руб. в месяц. На традиционно более престижном севере города аренда, как всегда, чуть подороже. Снять двухкомнатную квартиру в Приморском или Выборгском районах можно минимум за 20 тыс. руб. в месяц. Кстати, популярность этих районов возросла – очень многие хотели бы арендовать жилье вблизи Озерков или станции метро «Проспект Просвещения». Интересуют арендаторов прежде всего новые современные дома – жить в малогабаритной «хрущевке», пусть даже с хорошим ремонтом, хотят единицы. Хотя и на дешевое жилье есть спрос, ведь многим просто не потянуть аренду квартиры в новом доме. По-прежнему многие вынуждены снимать квартиру, объединяясь. По нашим прогнозам, летом цена поднимется примерно на 10%, не считая все возрастающих коммунальных платежей.

Мнение

Марина Смирнова, менеджер отдела аренды компании «Александр»

– Требования к элитным квартирам в долгосрочной аренде ужесточаются. Арендаторы теперь предпочитают не квартиры в старом фонде в центре, а элитные квартиры в новых домах в центральных районах города. Популярностью среди сегодняшних арендаторов пользуются Московский проспект и Васильевский остров (например, современные квартиры в новых домах в районе станции метро «Приморская»). Большинство арендаторов в дополнение к привычным параметрам ожидают от элитной квартиры наличия современных систем вентиляции и кондиционирования, автономной системы энергообеспечения, физических и химических фильтров для очистки воды и воздуха, радиаторов с возможностью регулировки температуры и др. Разброс цен даже на похожие варианты в этом сегменте очень велик. Цена однокомнатных квартир – 40–60 тыс. руб. в месяц; двухкомнатных – 50–90 тыс.; трехкомнатных – 70–130 тыс. руб. Однако это не предел: по некоторым объектам арендная ставка достигает 300–500 тыс. руб. в месяц.

Людям, которые покупают квартиры для последующей сдачи в элитном сегменте, можно посоветовать переориентироваться с квартир в старом фонде на современные здания в центре или престижных районах с удобным сообщением, «умными» планировками и оборудованием по последнему слову техники.

Мнение

Алексей Башкин, генеральный директор ЗАО «Городское Жилищное Агентство»

– Несмотря на рост цен на электроэнергию и коммунальные платежи, делать выводы о дальнейшем значительном повышении арендных ставок пока рано; спрос на аренду жилья в Петербурге, конечно, превышает предложение, но не так серьезно, как раньше. А вот в элитном секторе другая картина. С одной стороны, дорогих вариантов достаточно, и чтобы сдать такую квартиру, требуется время. Как известно, время – деньги, поэтому гораздо выгоднее для сдачи в аренду покупка однокомнатной квартиры у метро в спальном районе, чем однокомнатной в историческом центре города, например в Адмиралтейском районе, где до метро нужно добираться минут тридцать. А вот настоящих респектабельных апартаментов не хватает. Существует дефицит предложений для топ-менеджеров московских и западных компаний, которые предъявляют самые высокие требования не только к квартире, ее убранству и оснащению, но и к вопросам охраны, парковки, инфраструктуры.

Все новости: